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Arrendamiento de Vivienda

En el arrendamiento de vivienda, ¿cómo debe realizarse la actualización de la renta? ¿Hay que exigir la totalidad de la renta desde el principio?

En España, la actualización de renta se realizará en los plazos siguientes: En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.
En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los siguientes: Período anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la Ley Porcentaje exigible de la renta actualizada 1 10 % 2 20 % 3 30 % 4 40 % 5 50 % 6 60 % 7 70 % 8 80 % 9 90 % 10 100 % En cinco años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el doble de los indicados en el cuadro anterior.
En cada una de las anualidades en las que se desarrolla la actualización habrá que determinar de nuevo la renta actualizada conforme a las operaciones ya descritas, pues de otro modo no se podrá repercutir la inflación que se produzca mientras se alcanza la actualización total. Al iniciarse el procedimiento de actualización, hay que comparar la renta total actualizada conforme a las reglas anteriores, con la renta que venía pagando el arrendatario, incrementada con las cantidades asimiladas a la renta. A estos efectos, se consideran cantidades asimiladas a la renta las descritas más adelante.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes anterior resulte que la renta a pagar en ese momento es superior a la cantidad que corresponda en aplicación de la tabla, se aplicará el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que estuviera pagando antes de la actualización. La renta actualizada absorberá (incluirá) las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión. (A estos efectos, se consideran cantidades asimiladas a la renta la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios (art. 102 Ley Arrendamientos de 1964) y la repercusión del coste de las obras (art. 107 Ley Arrendamientos de 1964). Como hemos visto, la actualización de la renta se hará de forma paulatina, de acuerdo con las tablas de porcentajes ya citadas. Una vez alcanzado el 100% de la actualización, las subsiguientes actualizaciones se realizarán Índice de Precios de Consumo (IPC) de los últimos 12 meses, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización en cuyo caso será éste de aplicación.

Ejemplo: Actualización de renta de una vivienda no suntuaria, en función de los siguientes datos: Fecha del arrendamiento: Julio de 1973 Renta inicial: 4.500 ptas/mes Renta actual: 4.500 ptas/mes Número de personas que conviven en la vivienda: 2 Ingresos totales: 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional o más. (Nota: para calcular el ejemplo siguiente se ha considerado que la variación del IPC para todo el período de actualización era el 3%) La fórmula para hallar la actualización es la siguiente: IPC mes anterior a la actualización x renta inicial del contrato IPC mes anterior a la fecha del contrato Suponiendo que la renta se hubiera actualizado en julio de 1995 (justo cuando vencía la primera anualidad después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994), habría que realizar los siguientes cálculos (para el ejemplo supondremos que el IPC de junio de 1995 fue de 19.000 ptas. y que el de junio de 1973 fue de 2000 ptas.) IPC mes junio 1995 (19.000 ptas) x renta inicial del contrato (4.500 ptas.) = 42.750 IPC mes junio 1973 (2000 ptas) De acuerdo con estos datos, se calculan los datos relativos a los años siguientes: la renta actualizada se calcula de acuerdo con la fórmula vista (hemos supuesto que, en cada año hay un incremento en el IPC de un 3% sobre el año anterior).
Una vez calculada la renta actualizada, se calcula el porcentaje que cada año corresponde pagar, así el primer año será un 20% sobre el total de renta actualizada, en 1996 será el 40% sobre la renta actualizada, en 1997 el 60%, en 1998 el 80% y en 1999, el 100%). 1995 1996 1997 1998 1999 Renta actualizada 42750 44033 45353 46714 48116 Renta a pagar 8550 17613 27212 37371 48116
A partir del momento en que la renta haya quedado actualizada al 100% (es decir, a partir de 1999) la renta se actualizará cada año al IPC, salvo si en el contrato hubiera otro sistema fijado, en cuyo caso será ese sistema el que se aplique.

¿Qué derechos otorga la Ley al arrendador en el arrendamiento de vivienda?

En España, fruto de la entrada en vigor de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1994, se reconoce a favor del arrendador una serie de beneficios, que son fundamentalmente los siguientes: En relación con el Impuesto sobre el Patrimonio: A los efectos de la realización de la declaración del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el valor del inmueble arrendado se determinará por la capitalización al 4 % de la renta devengada, siempre que la aplicación de esta norma dé un resultado que sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio. Normalmente, las reglas de valoración a efectos de dicho Impuesto son las siguientes: a efectos del IP, los bienes de naturaleza urbana se valoran con arreglo a las siguientes reglas: Como regla general, por el valor mayor de entre los tres siguientes: El valor catastral, El valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, El precio, contraprestación o valor de adquisición.
Como regla especial, nos encontramos con la citada previsión que hace la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, según la cual, para la valoración de viviendas y locales de negocio cuyo contrato de alquiler haya sido celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y siempre que dicho contrato siga vigente a la fecha del devengo del Impuesto sobre el Patrimonio (es decir, a 31 de diciembre), el valor a tener en cuenta a efectos del impuesto será el menor de entre los dos que citamos a continuación: El valor conseguido al aplicar las reglas generales del impuesto (las citadas en el apartado anterior) El resultado de capitalizar al 4% la renta anual devengada durante el año que se va a declarar a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. Ejemplo: Vivienda adquirida en 1978 por diez millones de pesetas (equivalente a 60.100 Euros).
Su valor catastral en el año 2002 es de 25 millones de pesetas (Equivalente a 150.253 Euros). La citada vivienda se encuentra alquilada, desde el año 1980, por una renta mensual que en el año 2002 asciende a 300 Euros (unas 50.000 pesetas). ¿Cómo debe valorarla el propietario a la hora de realizar la declaración del Impuesto sobre el Patrimonio correspondiente al ejercicio fiscal 2002? Deberá valorarla en 90.000 Euros, por ser el valor menor de entre los siguientes: El valor conseguido al aplicar las reglas generales del impuesto: en este caso, será el de 150. 253 Euros (25 millones de pesetas). Lo hallamos porque se trata del valor mayor entre los siguientes: El valor catastral (25 millones de pesetas) El valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos (0) El precio, contraprestación o valor de adquisición (10 millones de pesetas) El resultado de capitalizar al 4% la renta anual devengada durante el año que se va a declarar a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. En este caso, dicho resultado se halla así: 300 Euros * 12/0,04 = 90.000 Euros (unos 15 millones de pesetas) El arrendador podrá repercutir al arrendatario lo siguiente: El importe total del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. (Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda).
El importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, atendiendo a uno de los siguientes criterios: En los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: El abono del 12% del capital invertido en las reparaciones, sin que la cantidad total por este concepto pueda exceder en ningún caso del 50% de la renta anual. De acuerdo con las reglas siguientes: Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme. En caso de ser varios los arrendatarios afectados la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de estos o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.
Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario. Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años. El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10% de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.
En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos proporcionalmente, aplicando a tal efecto las cuotas de participación que correspondan a cada uno de ellos (art. 19.2. LAU). Límites para las cantidades a pagar: La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual. Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el artículo 108 antes citado, la repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada. Actualización de la renta: La renta del contrato podrá ser actualizada por iniciativa del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario (por ejemplo, mediante burofax o por conducto notarial).
Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que se aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando a dicha notificación una certificación del Instituto Nacional de Estadística que incluya los índices determinantes de la cantidad notificada. La Ley establece dos sistemas distintos de para la actualización de la renta. La renta actualizada será la que resulte menor de la aplicación de los dos sistemas, que son los siguientes: El primero de los sistemas resulta de la aplicación de la siguiente fórmula: Nota: para conocer el IPC correspondiente a cada periodo, puede consultar la página web del Instituto Nacional de Estadística (http://www.ine.es) Excepciones: En los arrendamientos de vivienda suntuaria (más información) celebrados antes del 12 de mayo de 1956, la renta inicial es la revalorizada conforme al artículo 96.10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
El IPC del mes anterior a la fecha del contrato es siempre el del mes de junio de 1964. En los arrendamientos de vivienda no suntuaria celebrados antes del 12 de mayo de 1956, la renta inicial es la que se percibía por ese inmueble en el mes de mayo de 1954, independientemente de la fecha del mismo. El IPC del mes anterior a la fecha del contrato es siempre el del mes de marzo de 1954. El segundo de los sistemas resulta de aplicar sobre el valor catastral de la finca arrendada, uno de los dos porcentajes siguientes: El 12% si el valor catastral se ha revisado con posterioridad a 1989. El 24% si el valor catastral no ha sido revisado con posterioridad a 1989.

En el arrendamiento de vivienda, ¿se reconoce el derecho de subrogación a la pareja de hecho?

En España, Sí, todo lo aplicable al derecho del cónyuge viudo a subrogarse en el contrato de arrendamiento es también de aplicación a quien haya convivido con dicho cónyuge viudo de forma permanente, manteniendo una relación afectiva, con independencia de su orientación sexual, durante al menos los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento. El plazo de dos años no es de aplicación si fruto de la relación hay descendencia común.

 

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